單價(jià)5萬(wàn)-8萬(wàn)項(xiàng)目成主導(dǎo)

從成交特征來(lái)看，在7月成交的新房項(xiàng)目中，單價(jià)5萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米的中高端項(xiàng)目占比高達(dá)43%，成為絕對(duì)主導(dǎo)。

與這樣的成交特征相同，雖然8月預(yù)計(jì)入市的8個(gè)項(xiàng)目均未公布開(kāi)盤(pán)價(jià)格，但是從市場(chǎng)行情預(yù)估來(lái)看，其中招商·都會(huì)中心、亦莊金茂逸墅等6個(gè)項(xiàng)目售價(jià)或?qū)⑽挥?萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米區(qū)間段。

郭毅表示，去年7月還是單價(jià)3萬(wàn)元/平方米以下的住宅產(chǎn)品成交占主導(dǎo)，而隨著地王的“好鄰居”效應(yīng)的不斷發(fā)酵，使得大量同區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格均出現(xiàn)攀升，再加上今年預(yù)售價(jià)格“8萬(wàn)”紅線(xiàn)的壓制，一升一壓兩相作用之下，5萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米也成為商品住宅市場(chǎng)的主力。而這一價(jià)格區(qū)間也正是當(dāng)下購(gòu)買(mǎi)意愿最為強(qiáng)烈、購(gòu)買(mǎi)能力最為堅(jiān)挺的改善型需求范圍。

上周末開(kāi)盤(pán)的昌平回龍觀(guān)霍營(yíng)項(xiàng)目首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐就新推出了210套房源，主打改善購(gòu)房需求，分別為1號(hào)樓和7號(hào)樓，戶(hù)型為85平方米兩居及96-127平方米三居。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，1號(hào)樓建面均價(jià)約6.3萬(wàn)元/平方米，7號(hào)樓建面均價(jià)約5.9萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，新推房源就大部分售罄，銷(xiāo)售金額突破10億元。

不難看出，8萬(wàn)元以下取證入市的項(xiàng)目，在價(jià)格區(qū)間上也獲得了購(gòu)房人的認(rèn)可，即便是淡市下，也能取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

另外，在2017年已成交的17宗可售純商住宅用地當(dāng)中，7宗地塊限售均價(jià)在5萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米之間；而在掛牌期的13宗純商住宅用地當(dāng)中，限售價(jià)（含最高價(jià)）位于5萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米區(qū)間的多達(dá)8宗。由此也可以判定，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，5萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米的中高端項(xiàng)目將成為商品住宅市場(chǎng)的供需主力。

胡景暉也表示，北京新房市場(chǎng)規(guī)模本就隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代而不斷萎縮，政策則進(jìn)一步加劇了交易量的萎縮。不過(guò)，目前北京已經(jīng)加大了宅地供應(yīng)力度，上半年自住房用地更是批量釋放，所以，雖然近期北京新房的供應(yīng)成交還將繼續(xù)維持低量，但未來(lái)的供應(yīng)和成交將會(huì)迎來(lái)高峰。

自住房的入市更會(huì)為市場(chǎng)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性的重大影響，不僅能優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足大量剛需的置業(yè)需求，還能結(jié)構(gòu)性平抑整個(gè)新房市場(chǎng)的價(jià)格。

可售新盤(pán)不足

租房將承接一部分需求

一方面，可售新房的房源數(shù)量急劇減少，但另一方面，越來(lái)越多的住房需求開(kāi)始向租賃市場(chǎng)引導(dǎo)。首先就是開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整?！八麄?cè)镜膹?qiáng)項(xiàng)是拿地、定項(xiàng)目、做產(chǎn)品，再售出?，F(xiàn)在隨著整個(gè)外部環(huán)境轉(zhuǎn)型，加之政府調(diào)控，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，其實(shí)是面臨挑戰(zhàn)的?！?58集團(tuán)高級(jí)副總裁葉兵表示。過(guò)去58同城是幫助開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子的房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)，但由于現(xiàn)在全國(guó)有很多存量地產(chǎn)，其中不乏大量自持物業(yè)，如何盤(pán)活這類(lèi)物業(yè)，讓這些自持物業(yè)由售轉(zhuǎn)租，就能幫助開(kāi)發(fā)商有效度過(guò)轉(zhuǎn)型。

廣州不久前發(fā)布的“租賃新政”，提出租購(gòu)?fù)瑱?quán)，三類(lèi)符合條件的承租人子女可享受就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，也預(yù)示著租賃在未來(lái)房地產(chǎn)體系中的重要地位。葉兵透露，58集團(tuán)房產(chǎn)業(yè)務(wù)中租房業(yè)務(wù)增長(zhǎng)較為明顯，目前58同城、安居客、趕集網(wǎng)上每天有超過(guò)3000萬(wàn)人次來(lái)這里找房，50%的來(lái)訪(fǎng)為租房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)。正是基于用戶(hù)流量的優(yōu)勢(shì)，58集團(tuán)正在嘗試和全國(guó)各大開(kāi)發(fā)商合作，提供租客、運(yùn)營(yíng)和系統(tǒng)的全面解決方案，共同探索“租售并舉”住房體系下的新模式。

對(duì)于廣州出臺(tái)的“租賃新政”，中原地產(chǎn)分析師也認(rèn)為，廣州“租賃16條”從加大租房供應(yīng)和保障租戶(hù)權(quán)益兩方面著手，公積金租房提取額度增加、出租住房稅收有優(yōu)惠、租金不能隨便上漲……可以說(shuō)，政府從微觀(guān)層面提前考慮到租戶(hù)的利益。并且新提出的“租售同權(quán)”等新的方式也是在商品房供應(yīng)有限的背景下，引導(dǎo)更多需求進(jìn)入租賃領(lǐng)域。

除此之外，“租賃16條”另一個(gè)重要的意義在于將拯救商住公寓市場(chǎng)，讓更多商服類(lèi)物業(yè)變身出租物業(yè)，解決更多百姓居住問(wèn)題。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，隨著租賃市場(chǎng)的興起，顯示出一線(xiàn)城市在土地不足、住宅不足、公共資源不足和房?jī)r(jià)較高的大背景，租賃市場(chǎng)大增對(duì)于購(gòu)房需求本身不可能形成擠壓態(tài)勢(shì)，但可以有分流效應(yīng)，一定程度上能有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。