以自如、魔方、萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等為代表的品牌長(zhǎng)租公寓是城市新市民及青年人解決居住需求的首選。然而，自去年以來(lái)，租金貸、長(zhǎng)收短付等過(guò)度金融化的長(zhǎng)租公寓頻繁暴雷，違規(guī)亂象頻生，對(duì)行業(yè)造成了一定負(fù)面影響。住房租賃作為民生行業(yè)，應(yīng)該如何規(guī)范，成為行業(yè)乃至社會(huì)關(guān)注的重要議題。在剛剛結(jié)束的兩會(huì)上，《政府工作報(bào)告》和《“十四五”規(guī)劃綱要》再次重申了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡”的基調(diào)，并且以較大篇幅闡明了在2021年政策端對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的主要思路。

政策端的高頻度發(fā)力，對(duì)于住房租賃行業(yè)的企業(yè)而言有什么啟示，對(duì)于居民而言又意味著什么變化？記者就此獨(dú)家專訪ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然。趙然表示，回顧過(guò)去五年的發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系?！白x解‘十四五’規(guī)劃綱要，可以預(yù)見這一時(shí)期有兩大發(fā)展主題。對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)是以增量供給帶動(dòng)存量發(fā)展，對(duì)消費(fèi)者而言則是行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展、更規(guī)范的供給?！?/p>

計(jì)劃用地單列，擴(kuò)展行業(yè)想象空間

本次《“十四五”規(guī)劃綱要》明確了“單列租賃住房用地計(jì)劃“。趙然分析，這表明城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，從土地使用源頭確保了租賃住房用地需求。事實(shí)上，北京、上海等地已經(jīng)紛紛先行，推出以集體建設(shè)用地、R4用地等租賃住房專項(xiàng)用地，以增量供給帶動(dòng)存量發(fā)展。據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，截至 2020 年11月底，全國(guó)18個(gè)城市累計(jì)提供租賃住房相關(guān)用地 496 宗（含租賃住房專項(xiàng)用地、競(jìng)自持用地等），未來(lái) 3-5 年內(nèi)累計(jì)可供應(yīng)建筑面積約2500萬(wàn)m2，按每個(gè)房間 50 m2估算，可提供房源近50萬(wàn)間。

“單列租賃住房用地將從市場(chǎng)端保證租賃住房供給量的持續(xù)和穩(wěn)定，特別是對(duì)于人口凈流入大、常住人口增長(zhǎng)快的大城市，適度增加年度供地計(jì)劃中單列租賃住房用地的比例，對(duì)于緩解大城市居住壓力、提高職住平衡有重要意義。同時(shí)，也將意味著租賃住房開發(fā)企業(yè)的拿地成本會(huì)有效降低，租賃住房用地涉及的行政審批流程也會(huì)精簡(jiǎn)?！壁w然建議，下一步可以按照“一城一策”的原則，積極探索適合租賃住房用地的出讓機(jī)制和政策，同時(shí)理順從項(xiàng)目預(yù)審、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批權(quán)限，加快市場(chǎng)運(yùn)行效率。

加強(qiáng)監(jiān)管，住房租賃邁向規(guī)范化發(fā)展道路

在推進(jìn)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展層面上，《“十四五”規(guī)劃綱要》明確了“加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益?！憋@然，作為解決居民住房需求的重要供給，住房租賃將邁上更規(guī)范化的發(fā)展道路。

總部位于上海的某品牌公寓運(yùn)營(yíng)方向記者坦言，在資本熱捧下，行業(yè)過(guò)去兩年經(jīng)歷了一次從白熱化搶占市場(chǎng)份額到緊縮步伐的洗禮。在這個(gè)過(guò)程中，確實(shí)出現(xiàn)了甲醛房、租金貸等等不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)手段?！敖衲暾ぷ鲌?bào)告提出的措施非常切實(shí)而細(xì)致，也在一定程度上反映了政策端解決人民住房問(wèn)題的決心，”該行業(yè)人士稱。

趙然表示，無(wú)規(guī)矩不成方圓，不規(guī)范的發(fā)展只會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者放棄這一市場(chǎng)。各運(yùn)營(yíng)商應(yīng)積極擁抱監(jiān)管。她分享說(shuō)：“下一步各地會(huì)陸續(xù)推出更為嚴(yán)格的全方位、系統(tǒng)化的市場(chǎng)規(guī)范監(jiān)管措施，涉及開發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)端的規(guī)范房源品質(zhì)，嚴(yán)禁租金貸、高收低租、長(zhǎng)付短租等‘去杠桿化’等措施，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)管理等政策，以及構(gòu)建行業(yè)平臺(tái)系統(tǒng)、建立租賃資金監(jiān)管等制度化建設(shè)。”

此外，“解決大城市住房突出問(wèn)題”與“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”均是本次政府工作報(bào)告和《綱要》提出的新方向。趙然表示，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，中國(guó)大城市的住房問(wèn)題主要聚焦于兩類人群：一類是進(jìn)城務(wù)工人員，一類是以剛畢業(yè)的大學(xué)生和異地就業(yè)人員為代表的城市新市民。