經(jīng)濟活動中土地價格特別是商住用地價格過高，造成了當(dāng)前經(jīng)濟社會諸多問題，也對經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展造成了不良影響。高地價嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，抑制了實體經(jīng)濟的發(fā)展，造成了金融高風(fēng)險，放大了土地要素分配杠桿的作用，使政府在土地收益分配上占比過大。同時，由于政府所得土地收入又全額回投城市建設(shè)和社會，使得整個社會在城市建設(shè)上使用的資金占比過大，全社會財富在土地上的循環(huán)過于強烈。

針對當(dāng)前經(jīng)濟運行中地價過高的狀況，我認為，應(yīng)該對出讓土地實施按比例賒賬、緩收地價款政策，有效抑制高地價，降減土地成本。并通過建立出讓土地賒收地價的土地供應(yīng)制度和相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)用地制度，實現(xiàn)土地要素供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。

實施按比例賒收地價款可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)成本和社會經(jīng)濟運行成本。按比例賒收地價款是在遵循市場定價的前提下，政府在出讓土地時，按照市價一定比例收取地價款，其余部分長期賒賬緩收，降低社會短期實際地價支出和中期用地成本，并按出讓時市場狀況調(diào)整賒賬緩收比例，抑制地價高企和過快上漲。

目前各類土地中高價部分主要是占總用地20-30%的商住用地，實施按比例賒收地價款政策可以明顯減少商住用地成本支出，實質(zhì)上降低了商住用地地價，從而減少全社會使用土地的成本，進而促使社會工商業(yè)成本的有效降低。

對房地產(chǎn)足量采用按比例賒收地價款方式供地并建設(shè)合作產(chǎn)權(quán)房，可以有效降低房價。合作產(chǎn)權(quán)房作為滿足居民居住為主兼顧保值需求的自住性商品房，隨市場定價，由政府按賒收地價比例（如50%）折讓配售。房屋由購房者居住或使用，產(chǎn)權(quán)由購房者與政府按比例共有，購房者擁有產(chǎn)權(quán)的比例按購房款占房屋市價的比例計算，轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)時雙方按各自比例分享增值收益。當(dāng)商品房供應(yīng)總量中合作產(chǎn)權(quán)房屋占比達到30%-50%時，將有效抑制房屋價格過快上漲，并可從整體上降低居住成本和商務(wù)成本。

按比例賒收地價款建設(shè)合作產(chǎn)權(quán)房或?qū)⑸唐贩哭D(zhuǎn)化為合作產(chǎn)權(quán)房，可以有效促進房地產(chǎn)市場“去庫存”。在一、二線大城市建設(shè)合作產(chǎn)權(quán)房，起到緩解市場需求的作用，同時有選擇地吸引符合城市主體功能的人群有效集聚，消化過高的房屋庫存；在三、四線城市促使一部分商品房轉(zhuǎn)化成為合作產(chǎn)權(quán)房，有效降低房屋的成本，庫存過多的現(xiàn)有房屋可以實現(xiàn)降價銷售，新進城人口的住房得到有效的解決，加快農(nóng)民工市民化進程，達到城鎮(zhèn)房屋“去庫存”的目標(biāo)。

按比例賒收地價款對房地產(chǎn)市場“去杠桿”有重大的促進作用。

按比例賒收地價款使土地上占用的資本金大幅度下降，為土地金融及金融資本在房地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)方面的杠桿率的有效降低創(chuàng)造了條件。由于土地占用的資本大量的減少，還使得社會資金運行有效性大大提高，從而降低過高的杠桿率，減少金融風(fēng)險和經(jīng)濟運行風(fēng)險。

按比例賒收地價款有助于提升當(dāng)前宏觀調(diào)控政策的有效性。按比例賒收地價款形成的土地供應(yīng)制度，不僅可以調(diào)控土地供應(yīng)價格，而且對調(diào)節(jié)社會收入分配關(guān)系、引導(dǎo)社會總供給和總需求、完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控都有重要促進作用。實施按比例賒收地價款政策，不僅可以與當(dāng)前的財政和貨幣政策形成有效配合，而且可以促進相關(guān)政策的作用更有效發(fā)揮。在宏觀經(jīng)濟層面，首先有效降低全社會生產(chǎn)、生活成本，相當(dāng)于降價減稅；有利于提高財政投入的效用，減緩?fù)顿Y拉動效率下滑，對特定領(lǐng)域和行業(yè)相當(dāng)于加大財政傾向性投入，降低財政赤字?jǐn)U張壓力。其次，由于普遍減少了土地上的資金占用量，也相當(dāng)于加大貨幣投放、降息和減少支出，提升貨幣政策效應(yīng)。

（作者系全國政協(xié)委員、國土資源部原副部長）