其次，住房投資與住房投機(jī)炒作最本質(zhì)的區(qū)別在于當(dāng)事人是否有市場操縱炒作行為。要落實(shí)好“房子是用來住的、不是用來炒的”，就要認(rèn)識好住房投資與住房投機(jī)炒作的最本質(zhì)區(qū)別到底是什么？從使用價(jià)值決定交易價(jià)值、交易價(jià)值圍繞使用價(jià)值浮動的價(jià)值規(guī)律出發(fā)，我們的理解是，投資行為是遵循和服從價(jià)值規(guī)律，去認(rèn)識去發(fā)現(xiàn)商品本身內(nèi)在的潛伏的使用價(jià)值，投資本身是市場經(jīng)濟(jì)下價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的重要組成部分。而投機(jī)炒作是背離和不尊重價(jià)值規(guī)律，并不在乎這個(gè)商品內(nèi)在的使用價(jià)值是多少，而只在乎該物品在短期內(nèi)的交易價(jià)值。投機(jī)炒作有一個(gè)顯著特征是，具有主觀惡意的操縱炒作商品交易價(jià)值的行為，讓商品的交易價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離其內(nèi)在使用價(jià)值，從而從中牟取暴利。如果只是買住房，然后用來出租讓住房資源得到合理利用、居住功能正常發(fā)揮，業(yè)主靜靜等待住房因?yàn)槭褂脙r(jià)值上升而帶來的交易價(jià)值上漲，從而獲取合理回報(bào)，這是正常投資。但買了住房自己不住也不出租，刻意制造市場短缺，讓市場接收到錯(cuò)誤信號認(rèn)為這個(gè)市場一直還是供不應(yīng)求，有主觀上人為去改變住房交易價(jià)格的內(nèi)在動機(jī)并且付諸行動，這就是投機(jī)炒作。那些大量買房又大量囤房大量空置，還在市場上煽風(fēng)點(diǎn)火制造恐慌心理，影響市場供需格局進(jìn)而影響短期內(nèi)交易價(jià)格的，就更加明顯是投機(jī)炒作行為了。后面這兩個(gè)都是政策要堅(jiān)決遏制打擊和禁止的。

在實(shí)踐上落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”

根據(jù)要落實(shí)好“房子是用來住的、不是用來炒的”要從需求側(cè)和供給側(cè)雙管齊下、供給側(cè)是關(guān)鍵的理解，特提出以下建議：

首先，堅(jiān)持降杠桿。雖然部分熱點(diǎn)大城市的本輪房價(jià)飛漲也有供需基本面的一定基礎(chǔ)，但高杠桿下的信貸擴(kuò)張是這輪樓市強(qiáng)勁飆升的最直接原因，是信貸擴(kuò)張讓房價(jià)插上了翅膀，買漲不買跌、預(yù)期驅(qū)動的大城市房價(jià)已經(jīng)純粹是金融現(xiàn)象，要遏制大城市房價(jià)飆升就需要多采用金融手段、從降杠桿入手。2016年11月上海樓市調(diào)控政策第一次取得了立竿見影的效果，就在于“認(rèn)房又認(rèn)貸”加上全國性聯(lián)網(wǎng)來認(rèn)定二套房的組合威力很大。眼下大城市房屋總價(jià)高揚(yáng)，入場買家極少數(shù)是第一次買房，大多數(shù)都是置換型購房或多次購房，“認(rèn)房又認(rèn)貸”本身把大部分購買力屏蔽在外了，再加上全國聯(lián)網(wǎng)認(rèn)購，相當(dāng)于把外地炒房資金基本封殺在大城市之外。只有繼續(xù)堅(jiān)持在土地市場與居民購房兩個(gè)維度都降杠桿，才能保證大城市樓市在中短期內(nèi)的穩(wěn)定。

其次，加強(qiáng)預(yù)期管理。住房市場天然存在嚴(yán)重信息不對稱，開發(fā)商和中介的價(jià)格操縱行為往往由于難以認(rèn)定而屢禁不止、手段層出不窮，刻意推動消費(fèi)者恐慌性和非理性購房，引發(fā)市場大起大落。政府一方面要加強(qiáng)市場監(jiān)管、鼓勵(lì)行業(yè)自律、獎(jiǎng)勵(lì)消費(fèi)者舉報(bào)，另一方面也要努力推進(jìn)統(tǒng)一市場信息平臺建設(shè)，善于利用權(quán)威部門和專家人士發(fā)聲來引導(dǎo)和穩(wěn)定市場情緒。住房市場上的需求引導(dǎo)是一門大學(xué)問，但政府應(yīng)該學(xué)會這門學(xué)問。

第三，強(qiáng)化市場管理。要引導(dǎo)好對住房的合理消費(fèi)觀和投資觀，就需要精確打擊住房投機(jī)炒作行為。具體的行動可以包括，首先絕對禁止個(gè)人一次性大量購房?！胺孔邮怯脕碜〉摹?，一次性大量購房顯然違背這個(gè)原則。熱點(diǎn)一線城市的限購令短期內(nèi)仍需要堅(jiān)持，其他城市也要有購房數(shù)量的一定限制。即使以公司名義大批量購房，也要嚴(yán)格限定只能用于解決內(nèi)部職工住房問題并且是出租形式，對于購房中弄虛作假逃避限購的，一旦發(fā)現(xiàn)不僅可以責(zé)令購房合同無效，還可以在若干年內(nèi)禁入市場。進(jìn)一步，如果發(fā)現(xiàn)一些個(gè)人近期大量短線操作住房買賣、快進(jìn)快出、交易十分頻繁的，不僅要很快提高其再次購房的貸款門檻和過戶審查門檻，也要給予警告乃至階段性禁止入市資格。同時(shí)，還需要加快全國不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，查實(shí)每個(gè)人名下?lián)碛械淖》?，或者至少通過銀行聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)了解一個(gè)人曾經(jīng)貸款買過多少套房，對持有多套房者要重點(diǎn)關(guān)注，必要時(shí)候采取有效對策。另外，對于上海等短期內(nèi)房屋庫存十分緊張的城市，要提前做好應(yīng)對房價(jià)反彈的政策儲備，如在上海研究適度調(diào)高房產(chǎn)稅稅率，考慮從當(dāng)前的0.6%微調(diào)到0.8%或1%，房產(chǎn)稅的豁免面積也可適度收緊。上海樓市是全國樓市的指向標(biāo)，如果上海有新政策出臺，可以對全國樓市的預(yù)期產(chǎn)生影響。

第四，推進(jìn)增量調(diào)結(jié)構(gòu)。建立“房子不是用來炒的”長效機(jī)制要從推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革首先從增量入手。

在增量方面，要切實(shí)增加需求旺盛區(qū)域的土地供應(yīng)指標(biāo)、推進(jìn)舊區(qū)改造、加快城郊接合部工業(yè)土地的再開發(fā)利用，方便閑置工業(yè)用地向住宅用地的轉(zhuǎn)性，應(yīng)該適度提高住宅用地的容積率，也要想辦法利用城區(qū)閑置商辦樓宇進(jìn)行商轉(zhuǎn)住。

增量層面，還要嘗試新的土地出讓方式。比如一部分熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地段，當(dāng)土地市場過熱時(shí)候，對于住宅土地出讓，可以嘗試將70年土地使用權(quán)出讓改為30-40年，甚至年租制，以冷卻土地市場，也改變房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)。